Εικονική μίσθωση: Ακυρότητα συμβάσεως και δικαίωση του πελάτη μας
Εικονική μίσθωση – Ακυρότητα της συμβάσεως – Αρμοδιότητα και Διαδικασία – Το Ειρηνοδικείο Καβάλας δέχθηκε την αγωγή εντολέα μας και αναγνώρισε την ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης ακινήτου.
ΑΚΟΛΟΥΘΕΙ ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΝΟΜΙΚΟΥ ΜΕΡΟΥΣ ΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ
Από τις διατάξεις των άρθρων 14 παρ. 1 περ. β΄, 16 εδ. 1, 647 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ. συνάγεται ότι κάθε διαφορά από μίσθωση πράγματος ή προσοδοφόρου αντικειμένου υπάγεται, ακόμα κι αν η αξία του αντικειμένου της διαφοράς υπερβαίνει τις 250.000,00 ευρώ, στην αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου, εκτός αν πρόκειται για διαφορά υπαγόμενη λόγω ποσού στην αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου. Εξάλλου, κατά το άρθρο 647 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ. κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648-661 δικάζονται μόνο διαφορές από μίσθωση πράγματος ή άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου, αναφερόμενες στην παράδοση ή απόδοση της χρήσεως του μισθίου για οποιοδήποτε λόγο. Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 647 Κ.Πολ.Δ στην παραπάνω ειδική διαδικασία, με την οποία σκοπείται η ταχύτερη επίλυση των ανακυπτουσών διαφορών μεταξύ μισθωτού και εκμισθωτού που αφορούν την για οποιοδήποτε λόγο παράδοση ή απόδοση της χρήσεως του μισθίου, υπάγονται οι διαφορές από έγκυρη ή άκυρη σύμβαση μισθώσεως (Ποδηματά σε Κεραμεύς/Κονδυλης/Νίκας, Ερμηνεία ΚΠολΔ, άρθρο 647 α. 6, 7, 8, έκδοση Σάκκουλα 2000, Β. Βαθρακοκοίλης, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Ερμηνευτική-Νομολογιακή ανάλυση, άρθρο 647 αρ. 5, ΑΠ 62/1992 ΕλλΔνη 1993/1081, ΜΠρΧαλκ 93/2008, ΑρχΝ 2008/548). Επιπλέον, ως διαφορά από μίσθωση νοείται κάθε διαφορά που έχει ως αναγκαία ιστορική βάση τη σύμβαση μίσθωσης, ομαλής ή ανώμαλης εξέλιξης αυτής και αφορά δικαίωμα που απορρέει, είτε από τις προαναφερόμενες διατάξεις, είτε από άλλη διάταξη, είτε από συμβατικό όρο ρυθμίζοντα τα δικαιώματα μισθωτού και εκμισθωτού (ΕφΘες 2622/2006, Αρμ 2007/726, ΕιρΒάμμου 25/2017, ΕΦΑΔ 17/776). Τέλος, αρμόδιο κατά τόπο δικαστήριο είναι το δικαστήριο του τόπου όπου βρίσκεται το μίσθιο ακίνητο, η αρμοδιότητα δε αυτή είναι αποκλειστική (άρθρο 29 Κ.Πολ.Δ.), εκτός αντίθετης ρητής συμφωνίας για παρέκταση αρμοδιότητας.
Κατά το άρθρο 138 Α.Κ. δήλωση βούλησης που δεν έγινε σοβαρά παρά μόνον φαινομενικά είναι άκυρη. Άλλη δικαιοπραξία που καλύπτεται κάτω από την εικονική είναι έγκυρη, αν τα μέρη την ήθελαν και συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για τη σύστασή της. Από την πρώτη παράγραφο της ανωτέρω διάταξης, συνάγεται ότι η δήλωση βούλησης που δεν έγινε σοβαρά αποκαλείται εικονική και είναι άκυρη, θεωρούμενη σαν να μην έγινε. Εικονική επομένως είναι η δήλωση βούλησης, η οποία δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και έχει ως σκοπό να δημιουργήσει σε άλλους την εντύπωση μεταβολής ορισμένης νομικής κατάστασης, χωρίς να υπάρξει πρόθεση στο δηλούντα τέτοιας νομικής μεταβολής. Εικονική μπορεί να είναι η δήλωση βούλησης, όχι μόνο σε μονομερή δικαιοπραξία, αλλά και σε σύμβαση, στην τελευταία όμως περίπτωση, για την αντίστοιχη ακυρότητα της σύμβασης προϋποτίθεται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο, ότι δηλαδή η σύμβαση που συνάφθηκε δεν παράγει έννομες συνέπειες. Δεν είναι ανάγκη να προκύπτει ο σκοπός ή τα αίτια που οδήγησαν στην ελαττωματική αυτή δήλωση, εκτός αν υποκρύπτει άλλη δικαιοπραξία και μόνο για την έρευνα του κύρους ή μη αυτής κατά τη δεύτερη παράγραφο του άρθρου 138 ΑΚ (Ολ. ΑΠ 32/1998 ΝοΒ 1999/751, ΑΠ 365/2015 Νόμος). Για την ακυρότητα μιας σύμβασης ως εικονικής, ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και η συμφωνία όλων των συμβαλλομένων, ότι η συναφθείσα σύμβαση είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες. Η κατά τα άνω ακυρότητα της δικαιοπραξίας είναι απόλυτη, δηλαδή μπορεί να προταθεί από καθένα που έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 180 Α.Κ. και 68 και 70 ΚΠολ.Δ. και δύναται να αποδειχθεί και με μάρτυρες (ΑΠ 1024/2018, ΑΠ 563/2016 Νόμος). Περαιτέρω, από το συνδυασμό της διάταξης του άρθρου 138 Α.Κ. με αυτές των άρθρων 361, 574, 180 και 181 Α.Κ. προκύπτει ότι σε περίπτωση σύμβασης μίσθωσης, οι δηλώσεις βούλησης του εκμισθωτή και του μισθωτή ήταν εικονικές, δηλαδή δεν έγιναν στα σοβαρά παρά μόνον φαινομενικά, επειδή η πρόθεση των ανωτέρω ήταν, είτε να μην υπάρχουν, η υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το εκμισθούμενο ακίνητο και η υποχρέωση του μισθωτή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει μια μόνον από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις. Στην περίπτωση αυτή η εν λόγω σύμβαση είναι άκυρη, λόγω της εικονικότητας, θεωρούμενη ως μη γενομένη. Περαιτέρω, από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι απόλυτη είναι η εικονικότητα της μισθώσεως, όταν αυτή δεν καλύπτει άλλη δικαιοπραξία, δηλαδή οι συμβαλλόμενοι δεν ήθελαν να επέλθει με τη δικαιοπραξία καμιά έννομη μεταβολή. Αντιθέτως, η εικονικότητα είναι σχετική, όταν η εικονική δικαιοπραξία καλύπτει άλλη δικαιοπραξία (ΑΠ 1671/2000, ΕφΘες 1617/2009 Νόμος). Στοιχεία που μπορούν να οδηγήσουν στην εικονικότητα της μίσθωσης είναι ενδεικτικά, η μεγάλη διάρκειά της, σε σχέση με τη διάρκεια που συνηθίζεται στις συναλλαγές, η προκαταβολή μισθωμάτων πολλών μηνών, το χαμηλό μίσθωμα σε σχέση με το ελεύθερο της αγοράς, η μη καταβολή εγγύησης, η πρόβλεψη καθόλου ή μικρής αναπροσαρμογής του μισθώματος (Ιωάννης Κατράς, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, έκδοση Σάκκουλα 2008, παρ. 1. Ε. σελ. 67). Η ανωτέρω ακυρότητα χωρεί αυτοδίκαια και δεν απαιτείται να κηρυχθεί με δικαστική απόφαση. Δεν αποκλείεται, όμως, εκείνος που έχει έννομο συμφέρον να ασκήσει σχετική αναγνωριστική αγωγή για να κηρυχθεί η ακυρότητα αυτή από το δικαστήριο (ΕιρΜουδ 72/2015, Αρμ 2015/1299). Εξ άλλου, τρίτος που δεν είναι συμβαλλόμενος σε σύμβαση που καταρτίστηκε μεταξύ άλλων, έχει δικαίωμα να ζητήσει την αναγνώριση της ακυρότητάς της, όταν έχει έννομο συμφέρον, εκτός αν στη συγκεκριμένη περίπτωση, διάταξη νόμου του αποκλείει το δικαίωμα αυτό. Το έννομο συμφέρον του εξαρτάται από τις εκάστοτε περιστάσεις και γενικά υπάρχει, όταν από την κατάρτιση της άκυρης σύμβασης, δημιουργείται αβεβαιότητα, ως προς ορισμένη έννομη σχέση του και κίνδυνος για τα συμφέροντα του, είτε άμεσος είτε επικείμενος, είτε εξαρτώμενος από τη συνδρομή και άλλου μέλλοντος περιστατικού, την αποτροπή του οποίου εξασφαλίζει η αιτούμενη αναγνώριση της ακυρότητας της σύμβασης (ΕφΑθ 2439/ 2008, ΕλλΔ/νη 2009/211, ΕφΘες 1617/2009, Αρμ 2009/1845).